房企业绩观察 长实内地物业销售额去年同比减少四成 大部分土储仍位于内地

发布时间:2022年06月06日
       上海报道, 3月19日, 长江实业(长实集团1113.HK)发布了2019年全年业绩。 作为昌河系旗下最重要的地产平台, 昌实集团去年实现营收823.82亿港元, 同比增长63.56%; 但净利润为291.34亿港元, 同比下降27.38%。 值得注意的是, 过去一年, 长实实现物业销售总额641.08亿港元, 占比超过66%。 但从区域来看, 香港市场去年达到500.2亿港元, 同比增长335%, 是长实地产销售收入的主要来源。 相比之下, 长实集团在内地市场的物业销售收入较2018年同期下降41%, 仅为130.59亿港元。 收入的增加并没有增加利润。 去年净利润同比下降27.38%。 长实集团3月19日发布的业绩报告显示, 2019年公司总收入为963.19亿港元, 同比增长49.38%。 其中, 集团收入为823.82亿港元, 同比增长63.56%; 合资公司实现收入139.37亿港元, 同比下降1.25%。 营收大幅增长的同时, 公司利润却没有实现同样的增长:2019年, 昌实集团实现净利润291.34亿港元, 同比下降27.38%。 年报指出, 2018年利润因出售中环获得显着收益而提振, 但归属于股东的部分利润和每股收益仍略低于2017年。每股基本收益为港币 7.89 美元, 同比下降 27%。 业绩报告显示, 2019年, 长江实业集团确认的物业销售收入(包括合营企业股份)为641.08亿港元, 同比增长84.72%(2018年为347.67亿港元)。 值得注意的是, 分地区来看, 海外物业销售额为10.29亿港元, 与2018年基本持平, 但香港与内地市场表现差距明显。 由于去年君柏、海之联等多个香港住宅项目的住宅单位销售, 长实地产在香港的物业销售收入大幅增长, 达到500.2亿港元, 较2018年的114.97亿港元增长335%; 市场方面, 长实集团物业销售收入较2018年同期减少41%至130.59亿港元。
        同时, 2019年取得的213.72亿港元物业销售收入中, 香港市场为18.982亿港元, 较2018年的3.58亿港元增长430.22%; 相比之下, 内地市场的物业销售收入仅为2.074亿港元, 较2018年的7.783亿港元下降73.70%。不仅如此, 长实去年在香港土地市场上也较为活跃。 去年3月与香港政府在油塘东源街及崇耀街达成换地协议,

参与启德地块、港铁黄竹坑站、西九龙等项目的投资 车站、日出康城、屯门等标记。 年报解释, 受香港楼市社会事件影响, 仅住宅物业仍有需求, 全球低利率环境, 以及香港政府去年10月放宽本地私人物业按揭比率 与 2018 年相比, 导致房地产销售大幅增长。 相反,

受市场因素影响, 内地物业销售较为缓慢, 本集团亦相应调整内地物业开发项目的开发及竣工周期。 除物业销售外, 长实于2019年以约252亿港元收购一间英国酒吧股权。
       年末收入及收入分别为36亿港元及5.6亿港元; 飞机租赁业务收入高于 2018 年, 全年利润为 其中, 物业租赁收入为74.5亿港元, 同比下降2.4%; 酒店业务收入为41.85亿港元, 同比下降18.7%; 物业及项目管理收入为港币 8.68 亿元, 按年下跌 1.8%。 流动性和融资方面, 截至2019年底, 本集团银行及其他借款总额为801亿港元, 较2018年底增加106亿港元。还款期按17年摊销, 一年内到期的贷款68亿元; 截至 2019 年 12 月 31 日, 本集团净负债占净资本总额的比例约为 5.2%。 不过, 长江实业表示, 集团拥有大量现金, 加上未动用的银行贷款数额, 其流动性持续稳定, 有充足的财务资源应付承诺及营运资金需求。 基于长石的业绩, 近期多家评级机构下调了公司的目标价和盈利预测。 例如, 3月20日, 美国银行证券发布报告称, 该行将公司目标价下调6%至61港元, 并将2020-2021财年EPS预测下调3%至7%, 以反映经常性业务。
        中国和香港的收入下降, 销售进度放缓。 仍专注内地市场, 真如项目股权收购在望。 在3月19日举行的线上业绩发布会上, 长实集团董事长李泽钜坦言, 全球经济正面临前所未有的风险和挑战。 继续寻找投资机会, 但2020年在资金方面会比较保守。 在全球环境存在强烈不确定性的背景下, 李泽钜对今年香港的房价表示“很难说”。 他认为, 虽然香港房屋供应偏低, 很多人有自住需求, 但现在谈今年房价走势还为时过早:“要看疫情什么时候结束, 如何结束。 影响将是深远的。” 它会慢下来,

预售同意书会被批准, 它会被出售。 不过,

年报认为, 虽然内地市场因疫情而受到经济和社会影响, 但长期基本面良好, 经济增长有望快速回升。 “香港和内地仍然是该集团的重要市场。” 尽管 2019 年内地物业销售收入大幅下降, 但根据年报, 长春集团股份有限公司内地的“余粮”并不多。 年报显示, 长实集团绝大部分土地储备仍位于内地:期内, 集团持有约9200万平方英尺(约854.7万平方米)的可开发土地储备, 其中400万平方米 香港和海外的英尺(约371, 000平方米), 大陆的8400万平方英尺(约780.4万平方米)。 2019年, 长实集团完成9个物业, 其中6个在内地。 年报强调, 年内各项建设项目都在积极开展, 预计2020年将完成12个物业, 其中10个位于内地, 其中上海普陀区高逸尚城两个项目 和浦东新区的玉琴园。 华夏时报记者注意到, 其实相比前两年大举抛售内地资产, 去年长江实业在内地市场的投资表现更为积极。 尽管公司在2019年10月以40亿元的价格将大连西港项目出售给融创, 但长实于5月投资了成都核心商圈的景融汇项目。
        12月, 该公司在新加坡成立并持有股份。 ARA(阿拉腾资产管理)旗下基金参与收购上海浦东三林印象城。
        值得一提的是, 今年1月, 有媒体询问长实集团是否有意收购中和润集团所持位于上海真如的“贵族领域”项目40%股权。 集团回应称, “公司有兴趣做Research, 其实公司有优先购买权”。在这次线上绩效会上, 李泽钜也透露公司对这个项目很感兴趣, 但由于 疫情导致无法面对面交谈, 项目尚未取得实质性进展, 据公开资料显示, “贵族田”是长实和和润集团2006年以22亿元收购的一块地块 , 总建筑面积117万平方米, 包括商场、写字楼、住宅、服务式公寓和酒店。其中, 长江实业持股60%, 和润持股40%。6月 2019年“condo”出售住宅部分, 涉及1108套。据长石今年1月初公布的消息, 截至2019年底, 已售出843套, 总销量约7.3套。 亿元人民币。 近日, 长江地产投资有限公司董事郭子伟透露, 贵族区新一期“灵公寓”有望在春节后不久亮相。 它由4个单元组成, 提供超过348套精装修房屋。 “从销量来看, 这个项目绝对值得入手。” 上海中原地产首席分析师卢文熙告诉《华夏时报》记者, 发展周期超过十年的贵族领域属于“时间换空间”的成功项目, 目前利好正在缓慢释放。 如果长实能够获得全部股份, 就真如商圈居民的购买力而言, 项目所包含的商场、酒店等业态未来收益也颇具潜力。 同时, 真如板块各项规划优势逐渐显现, 中海等大型开发商也纷纷入局, 区域前景看好。